龙湖的生意逻辑

来源：国际金融报

3月25日，龙湖在线召开了2021年业绩发布会。意逻

过去一年，龙湖房地产进入困境，意逻行业需要一份年报来提振信心，龙湖作为多年的意逻“三好生”，龙湖的龙湖这张成绩单也在当下时点被投以更多关注。

用自律换自由的意逻龙湖，基本面依然稳健，龙湖多航道版图在培育多年也有了新的意逻成果：冠寓实现盈利、商管与物业协同上市。龙湖

与此同时，意逻在行业阵痛之际龙湖还完成了核心管理层的龙湖交班，如果说去年中期业绩会，意逻首度露面的龙湖陈序平尚处于“学习期”，那么完成接班的他此次已然挑起大梁。

对于这位新任CEO，董事长吴亚军颇为器重，全场唯一一次发言留给了对陈序平的点评，“序平对业务的理解、对未来的构想有一个完整的系统，工作中表现出很强的方向性和结果导向”，她用“慎言、勤思”二词来形容陈序平的工作风格，称赞他在“员工中树立了威信，获得了公司高管的尊敬，是一位合适的CEO人选。”

过去的一年，政策叠加对地产业冲击较大，副董事长邵明晓说“龙湖依然按照自己的节奏在做”。

“生意逻辑”成了高管口中的高频词，龙湖要求所有业务回归“生意逻辑”，如此在行业进入新模式下，方“大有可为”。

销售目标3000亿元

2021年，龙湖实现营收2233.8亿元，同比增长21%；对应毛利565.4亿元，相较去年增加4.6%；归属于股东核心净利润224.4亿元。期间毛利率虽同比下滑，但依然维持在25.3%的行业高位 ，净利率14.2%。

陈序平在会上表示，高价地进入结转和限价背景下，行业毛利率有所下降。未来随着高杠杆房企的出清，土地端会更加合理，加之商业等高毛利业务占比的逐步提高，公司毛利率有望得到修复。

CFO赵轶则给出具体毛利率指引，“未来公司整体的毛利率将会保持在25%左右，地产业务毛利率在20%以上。”

2021年，龙湖实现合同销售额2900.9亿元，较上年增长7.2%。对应销售总建筑面积1708.9万平方米，销售单价16975元/平方米。分区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为818.9亿元、639.1亿元、723.8亿元、433.3亿元及285.8亿元，占比28.2%、22%、25%、14.9%和9.9%。截至2021年底，龙湖已售未结收入为3145亿元。

会上，陈序平透露，2022年集团业绩目标为3000亿元。对于这一目标的达成，他显得并不担心，“今年可售货值4700亿元，去年获取的122个新项目，这月已经开始陆续上市。”以此计算，全年去化率达到64%便可完成业绩目标。

实际上，单纯的规模已经不是龙湖的追求，1月开始龙湖用“权益销售金额”替代了此前公布的“合同销售金额”，陈序平说，此举核心是想回归到自身权益，业绩披露更加真实、有效。他透露全年3000亿的合约销售额中权益金额在2000亿元左右，对应权益比在65%-70%。

去年龙湖新增土储2355万平方米，其中权益面积1338万平方米，权益占比56.81%。投射到地图上来看，西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积分别占新增土储建筑面积的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%和9.9%。

截至2021年底，龙湖的土储合计为7354万平方米，对应权益面积5047万平方米，土储平均成本为每平方米5251元。

对于今年的投资计划，陈序平表示，开年后部分大型国央企土拍参与意愿在提高，龙湖也在积极获取土地。他强调，龙湖将坚守生意逻辑，围绕毛利率、净利率、回正周期三个地产开发的核心底线指标，结合竞争形势理性获取土地。

他判断，“即使热度有所回升，也回不到去年上半年动辄30%、50%的高溢价率，因为部分高杠杆民企的出清后，大家都比较理性，这也有利于龙湖获取更低价格的土地，逐步修复地产毛利率。”

计划提前还债

2021年，龙湖集团综合借贷总额为1920.7亿元，平均借贷成本4.14%，这也是龙湖的历史最低位，平均贷款年限6.38年。

对照“三道红线”来看，龙湖剔除预收账款后的资产负债率为67%，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，即使剔除预售监管资金及受限资金，现金短债比依然达到3.88。连续6年保持“绿档”水平。

美元债方面，龙湖今年有4.5亿美元债到期，赵轶称“已做好充分准备”。

他说，“今年龙湖的刚性还款只有140亿元，其中99亿是境内到期的公司债，目前已还74亿元，这也意味着从现在开始往后，龙湖的刚性还款只有70亿左右，非常可控。”据赵轶透露，龙湖还计划今年提前归还部分债务，让整体盘面更加健康。

物业投资方面，2021年龙湖租金收入为104.1亿元，同比增长37.5%。其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。

对于未来六大航道的协同发展，陈序平直言“不管六大主航道还是创新业务，都要回归到生意逻辑，回到现金流和利润上的逻辑，为集团利润增长提供贡献。”

连续几年重申没有分拆上市计划后，今年初，龙湖将商管、物业协同打包上市。

赵轶表示，过去几年龙湖一直在做各种准备以提高自身能力，当能力提升、规模上去、各航道协同能力都具备时也就顺理成章做出了上市的决定，他强调“分拆上市不是为了追求市盈率”。

赵轶分享了他对物管行业资本市场的看法“两三年走过了地产十几年的路，从默默无闻、到起飞、再到火热，泡沫散开后结构分化”，他形容现在不是最火热、很噪杂的时刻，反而是“水落石出、追求生意逻辑的理性时刻。这种市场是龙湖比较喜欢的”。